02 Février 2020

 

Calcul du loyer d’un logement acquis avec le dispositif Pinel

 

Suite à la promulgation de la Loi Pinel, plusieurs critères favorisent fortement une stratégie d’investissement dans l’immobilier neuf afin de se constituer un patrimoine ou de le valoriser.

Néanmoins, dans le but d’optimiser au maximum les bénéfices d’un tel projet, il est impératif d’en connaitre les modalités, et notamment celles liées à la rentabilité.  

Or, lors d’un investissement immobilier classique, la rentabilité du projet est intimement liée au montant des loyers versés. Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, la rentabilité est également engendrée par les avantages fiscaux, mais pas seulement… Le loyer constituant la véritable base des bénéfices issus du projet.

Sous le dispositif de la Loi Pinel le calcul du loyer s’effectue en plusieurs étapes :

 

1-     Le calcul de la surface fiscale de votre bien

La surface fiscale d’un appartement en loi Pinel se calcule de façon relativement simple. Ainsi, cette dernière, également dénommée sous le sigle SF, va correspondre à la surface habitable du bien ajouté de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m ².

Les annexes correspondent à l’ensemble des surfaces vous appartenant en dehors de l’appartement à savoir par exemple : la terrasse, le balcon, la cour privative, le cellier, la loggia, le patio, la cave, ….

A noter que tout ce qui a trait au stationnement (parking aérien, box, parking couvert, parking en sous-sol, box en sous-sol...) ne rentre pas en compte dans le calcul de la surface fiscale.

 

2-     La prise en compte d’un plafond de loyer fixé en fonction de 4 zones

  • 17,43 €/m² en zone A bis pour Paris et sa 1ère couronne,
  • 12,95 €/m² en zone A pour les grandes métropoles françaises, la Côte d’Azur, le Genevois français et le reste de l’agglomération parisienne,
  • 10,44 €/m² en zone B1 pour les agglomérations de plus de 250 000 habitants,
  • 9,07 €/m² en zone B2  pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants.

A noter que le reste du territoire est concentré dans la zone C, non éligible au dispositif Pinel. Néanmoins quelques villes de cette zone sont éligibles à la loi Pinel suite à un décret préfectoral.  

 

3-    L’actualisation suivant la formule du coefficient pondérateur

Le dispositif Pinel se distingue en revanche de la loi Duflot par la création d’un coefficient pondérateur. Ainsi, pour calculer le montant de loyer maximum autorisé, il convient d’appliquer au plafond ci-dessus ce coefficient dont la formule est la suivante : 0,7 + 19/SF.

SF correspondant à la surface fiscale, explicitée ci-dessus en point 1).

A noter que le coefficient multiplicateur ne peut dépasser 1,2 et doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche.

 

 

Application par l’exemple

 

  • Exemple 1

Pour ce premier exemple de calcul du loyer d’un appartement acquis sous le récent dispositif Pinel, nous avons choisi de sélectionner un T1 de la résidence « Les Jardins de l’Académie » à Villeurbanne (69), que vous pouvez retrouver sur notre site Immobilier & Patrimoine.

Deuxième ville de l'agglomération lyonnaise, Villeurbanne attire et séduit de plus en plus de citadins de par sa situation pratique et son cadre de vie agréable. De ce fait, auparavant en zone B1 (ex loi Duflot), la commune a été classée en zone A sous la Loi Pinel. Ainsi, le plafond de loyer théorique à retenir est de 12,95 €/m². Or, cet appartement une pièce présente une surface de 28,99m² avec un balcon de 8,55m². Ainsi, sa surface fiscale va s’élever à 33,27m² (28,99 + 8,55/2). Le coefficient pondérateur va donc être égal à 1,2 et non 1,271 (0,7 + 19/33,27) du fait de la limite maximale imposée à ce dernier. Ainsi, dans cette hypothèse, l’investisseur verra le plafond de loyer augmenter à 15,54 €/m² (12,95 X 1,2), ce qui lui procurera au maximum un loyer mensuel de 517 .

 

  • Exemple 2 

Nous prendrons comme exemple un appartement T3  au sein du programme « L’Exclusif » dans le centre-ville d’Asnières-sur-Seine (92). Aux portes de Paris, ce programme neuf, que vous pouvez retrouver sur notre site Immobilier & Patrimoine, se situe en zone A Bis, correspondant à un plafond de loyer théorique de 17,43 €/m². Cet appartement d’exception présente une surface intérieure de 67,97m² avec un double garage en sous-sol et une imposante terrasse de 95,17m². Ainsi, sa surface fiscale (SF) va être égale à 75,97m² : on ne prend pas en compte les garages et seulement un maximum de 8m² des annexes extérieures. Le coefficient pondérateur va donc être ici de 0.95 (0,7+ 19/75,97). Etant inférieur à 1, ce coefficient va avoir pour effet de baisser le loyer maximum autorisé sous le dispositif Pinel. Ainsi, dans cette hypothèse, l’investisseur recevra  des loyers mensuels qui ne pourront pas dépasser 16,55 €/m² (17,43 X 0,95), à savoir 1 257 € par mois.

 

 

Force est de constater que le coefficient pondérateur a pour effet de diminuer le plafond de loyer lorsqu’il s’agit d’une grande surface. Au contraire, pour les petites surfaces, il va l’augmenter.

 

 

 

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